بازار ملک از سکه افتاد؟/آغاز افت قیمت مسکن در ۱۴۰۰

به گزارش وقت خبر , رکود در بازار مسکن شهر تهران حداقل از آبان ۹۹ شروع شده است. در حالی که به طور متوسط هر ماه از اردیبهشت تا مهر بیش از ۱۰ هزار مورد قرارداد در این شهر ثبت شده است، تعداد معاملات مسکن آبان به حدود ۴ هزار مورد کاهش یافت.

از آن زمان نیز تعداد معاملات مسکن نتوانست رونق چندانی بگیرد و در بیشترین سطح اسفند ۹۹ حدود ۵۲۰۰ مورد معامله ثبت شده است.

اما در فروردین ماه تعداد معاملات کاهش چشم‌گیری را ثبت کرده‌اند. تعداد معاملات انجام شده در این ماه در بازار مسکن شهر تهران تنها ۲۰۹۴ مورد بوده که نسبت به اسفندماه حدود ۶۴ درصد کاهش را نشان می‌دهد.

همچنین این رقم کمترین سطح از فروردین ۹۹ محسوب می‌شود. در فروردین ۱۴۰۰ تنها حدود ۱۲۰۰ مورد خرید و فروش مسکن در تهران انجام شده است.

اما ذکرچند مورد در خصوص چرایی افت تعداد معاملات در ماه گذشته ضروری است. اول اینکه در فروردین ماه به دلیل تعطیلات نوروزی هرساله با افت تعداد معاملات مسکن مواجه می‌شویم و موضوع تازه‌ای نیست.

بررسی گزارش‌های بانک مرکزی ۵ سال اخیر نشان می‌دهد که هر ساله تعداد معاملات مسکن فروردین ماه نسبت به اسفند سال پیش آن به کمتر از نصف می‌رسد.

این درحالی است که فروردین امسال علاوه بر تعطیلات نوروزی کشور با شیوع کرونا نیز مواجه بود و محدودیت‌های کرونایی از هفته پایانی فروردین آغاز شد. در فروردین ۹۹ که محدودیت‌ها با شدت بیشتری اعمال شده بود، تعداد معاملات بیش از ۸۸ درصد نسبت به اسفند ۹۸ کاهش را نشان می‌داد. از این رو کرونا عامل دیگری بوده که بر تعداد معاملات مسکن اثرگذار بوده است.

بنابراین هرچند مادامی که تعداد معاملات مسکن به حدود ۱۰ هزار مورد در ماه نرسد، نمی‌توان گفت که بازار مسکن رونق گرفته اما معاملات فروردین ماه نیز نشانه تعمیق رکود نیست.

قیمت مسکن افت کرد

از سوی دیگر بر اساس این گزارش قیمت مسکن در شهر تهران در فروردین ۱۴۰۰ به حدود ۲۹ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان به ازای هر متر مربع رسیده است که افت بیش از ۹۵۰ هزار تومان در هر متر یا ۳.۱ درصدی را نسبت به اسفند ۹۹ نشان می‌دهد. این دومین افت مسکن طی یک سال اخیر است.

قیمت مسکن در سال ۹۹ با جهش چشمگیری همراه بود. به طوریکه با وجود افت قیمت‌ها در ماه گذشته همچنان این نرخ‌ها نسبت به فروردین ۹۹ بیش از ۹۰ درصد رشد را نشان می‌دهد. از این رو می‌توان گفت قیمت‌ها طی یک سال دو برابر شد.

با این حال روند رشد قیمت از آبان ماه ۹۹ تغییر کرده است. تورم ماهانه مسکن از بیش از ۱۰ درصد در مهر به کمتر از ۲ درصد در آبان رسید. متوسط قیمت‌ها در آذر ماه کاهشی شد. اما از دی‌ماه بار دیگر قیمت مسکن در شهر تهران در مسیر افزایشی قرار گرفت و تنها در اسفند سال گذشته رشد بیش از ۶ درصدی را ثبت کرد.

کارشناسان رشد قیمت مسکن در یک سال گذشته را به انتظارات تورمی به دنبال رشد نرخ دلار مربوط می‌دانند. به طوریکه این پارامترها مسکن را به یک کالای سرمایه‌ای بدل کرد و این تقاضای سرمایه‌ای بوده که رشد قیمت‌‎ها را رقم زده است.

با این حال تعدیل نرخ ارز از آبان ماه به بعد، نتوانسته قیمت مسکن را چندان با خود همراه کند. در واقع قیمت نرخ دلار از بیش از ۳۲ هزار تومان طی ۵ ماه به حدود ۲۵ هزار تومان در اسفند ۹۹ رسید. اما متوسط هر متر قیمت مسکن در همین بازه زمانی حدود ۳.۵ میلیون تومان رشد کرد و در اسفند ۹۹ به بیش از ۳۰ میلیون تومان رسید. در واقع دلار بیش از ۲۰ درصد کاهش یافت اما نرخ مسکن بیش از ۱۳ درصد رشد کرد.

کارشناسان این موضوع را به چسبندگی قیمت‎‌ها در بازار مسکن مربوط دانسته و اعلام کردند که تخلیه حباب در بازار مسکن با تاخیر آغاز می‌شود. حال این سوال مطرح است که آیا افت قیمت‌ها در فروردین ماه نشان می‌دهد که زمان تخلیه حباب بازار مسکن فرا رسیده است؟

چرا قیمت مسکن کاهشی شد؟

افت قیمت مسکن در فروردین ماه می‌تواند دو دلیل عمده داشته باشد. اول اینکه ممکن است با کاهش نسبی نرخ دلار در فروردین ماه، کاهش انتظارات تورمی و به خصوص خوش‌بینی به مذاکرات وین و انتظار برای افت هرچه بیشتر ارز، بازار مسکن نیز بخشی از حباب قیمتی خود را تخلیه کرده باشد.

اما حالت دوم نیز می‌تواند به کاهش حجم معاملات باز گردد. در واقع بانک مرکزی در گزارش خود از روش میانگین‌گیری استفاده می‌کند، از این رو هرچه که تعداد معاملات ثبت شده کاهش یابد ارقام اعلامی از سوی این مرکز ممکن است با خطای بیشتری همراه شود.

بنابراین برای اظهارنظر قطعی در خصوص تحولات بازار مسکن بهتر است تا انتشار گزارش مرکز آمار صبر کرد. گزارش مرکز آمار از روش هدانیک استفاده می‌کند که با خطای کمتری همراه است و احتمالا طی یک هفته آینده منتشر خواهد شد.