مشکلات بازار مسکن ریشه در گذشته دارد!

بازار مسکن طی سال‌های اخیر نوسانات بسیاری را تجربه کرده و قیمت مسکن در سال‌های گذشته رشد قیمتی بالایی را تجربه کرده است. افزایش قیمت مسکن، تعداد معاملات را به شدت کاهش داده و حالا این نگرانی ایجاد شده که مبادا مسکن وارد دوره رکود تورمی شود.

کاهش توان خرید خریداران مسکن نیز یکی از دلایلی است که به رکود مسکن دامن زده است و در این میان وام‌های بانکی درنظرگرفته شده برای مشتریان در افزایش قدرت خرید مردم نتیجه‌ای به دنبال نداشته است.

رشد هزار درصدی قیمت مسکن در تهران ظرف یک دهه گذشته در حالی رخ داده که امروز با توجه به رکود در بازار، قیمت خانه در شهر تهران با قیمت‌های عجیب سر به فلک رسانده است.

ارزش بازار مسکن شهر تهران در شهریور ۱۴۰۱ به عنوان کسادترین مقطع در نیمه اول سال جاری به بیش از ۲۰ هزار میلیارد تومان رسید.

شهریور ۱۴۰۱ متوسط قیمت یک واحد مسکونی ۵۰ متری در تهران دو میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان بود. اما در سال ۱۳۹۱ (یک دهه قبل) قیمت همین واحد مسکونی ۱۹۵ میلیون تومان بود.

بازار مسکن این روز‌ها در انتظار یک شوک برای نجات از شرایط رکود تورمی است. شرایطی که علاوه بر رشد و افزایش قیمت مسکن در بازار شاهد رکود و عدم درخواست متقاضی است.

به گفته بسیاری از کارشناسان این شرایط برای بازار خرید مسکن زمینه ساز قفل شدن معاملات می‌شود.

به اعتقاد کارشناسان حجم معاملات در بازار مسکن کم، اما قیمت‌ها افزایش دارد. آنان می‌گویند؛ شاید خرید و فروش مسکن در تهران همچنان در رکود باشد، اما معاملات ملکی برای برخی خانه‌ها آن هم با رقم‌های نجومی، هنوز قفل نشده است.

انتقاد کارشناسان به عدم تخصیص اعتبارات و تسهیلات به بخش مسکن

عدم تخصیص اعتبارات و تسهیلات به بخش مسکن، انتقاد کارشناسان، مسئولان و نمایندگان مجلس را در پی داشته است. «بانک مرکزی امسال باید حدود ۴۸۰هزار میلیارد تومان تسهیلات برای ساخت مسکن ارائه می‌کرد، اما اکنون کمتر از ۳۰هزار میلیارد تومان تسهیلات داده شده است». این صحبت را مجتبی یوسفی ـ عضو کمیسیون عمران مجلس بیان کرده و گفته است: حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد هزینه سبد خانوار در شهر‌های بزرگ به حوزه مسکن اختصاص پیدا می‌کند.

فعالان صنعت ساختمان هم از بی‌توجهی به موضوع تامین مالی طرح نهضت ملی مسکن گله‌مند هستند. چند روز قبل سید محمد مرتضوی رئیس کانون انبوه‌سازان در این خصوص به ایسنا گفت: متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن بعضا توان پرداخت آورده ندارند و بانک‌هایی که باید به این پروژه وام بدهند از بخش مسکن گریزانند؛ در این شرایط انبوه‌سازان پیشنهاد تامین منابع این طرح را دادند که از سوی وزارت راه و شهرسازی چندان مورد استقبال قرار نگرفت.

برخی کارشناسان، کم‌کاری‌هایی که در گذشته در بحث تولید مسکن صورت گرفته را دلیل مشکلات بازار مسکن می‌دانند. از سال ۱۳۹۲ به بعد بخش‌های عمرانی و مسکن دچار رکود شدند که طی سال‌های گذشته این مشکل به طور کامل برطرف نشد. بر اساس پروانه‌های ساختمانی صادر شده، اوایل دهه ۹۰ سالیانه حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور تولید می‌شد که در ادامه روند نزولی به خود گرفته است.

سال ۱۳۹۸ برای ۳۶۰ هزار واحد مسکونی پروانه صادر شد. سال ۱۳۹۹ این عدد به ۴۶۰ هزار واحد رسید و سال ۱۴۰۰ تعداد ۵۲۰ هزار واحد پروانه صادر شد. از جمله دلایل رشد پروانه‌ها در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ می‌توان به دو طرح اقدام ملی و نهضت ملی مسکن اشاره کرد.

در سال‌های ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ سهم مسکن از هزینه خانوار ۴۴ درصد اعلام شد، در سال ۱۳۹۷ به ۴۶.۸ درصد رسید و سال ۱۳۹۸ برابر با ۴۹.۹ درصد بود. طبق بررسی‌های صورت گرفته و تحلیل داده‌های بدست آمده از سامانه‌های ملکی تخمین زده می‌شود که این عدد در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ نیز افزایش چشم‌گیری داشته به گونه‌ای که در حال حاضر گفته می‌شود بیش از ۵۰ درصد از هزینه خانوار خرج هزینه مسکن می‌شود.

تولید مسکن برای کاهش فشار تقاضا و عبور از این وضعیت، منابع می‌خواهد که به نظر می‌رسد سیستم بانکی نمی‌خواهد یا نمی‌تواند نقش مهمی در این زمینه ایفا کند.

مجتبی یوسفی عضو کمیسیون عمران مجلس افزود: باوجود اقدامات خوب دولت کنونی و تصویب «قانون جهش تولید مسکن» توسط مجلس فعلی، اما باید گلایه را بگویم؛ با شعار مشکل مسکن مردم حل نخواهد شد چراکه سیستم بانکی تسهیلات لازم برای این امر را پرداخت نمی‌کند در حالی مجلس تصویب کرده سالانه ۲۰ درصد تسهیلات بانکی به حوزه مسکن اختصاص پیدا کند، اما این اتفاق نیفتاده است.

در حال حاضر عمده چشم‌ها به پروژه نهضت ملی مسکن دوخته شده است. طبق آخرین آماری که توسط وزارت راه و شهرسازی ارایه شده تا مهرماه ۱۴۰۱ برای یک میلیون و ۵۲۵ هزار واحد پروژه نهضت ملی مسکن تامین زمین شده، ۴۳۰ هزار واحد به مرحله‌ی گودبرداری و فونداسیون رسیده است. تعداد ۶۴۲ هزار و ۶۹۹ متقاضی برای این طرح افتتاح حساب و ۳۳۳ هزار نفر ۴۰ میلیون تومان اولیه را واریز کرده‌اند.

بر اساس تحقیقی که سال ۱۳۹۵ ارایه شد بخش مسکن دارای رابطه پیشین با ۷۸ بخش اقتصاد و رابطه پسین با ۵۶ بخش اقتصادی با ضریب انتشار ۱.۲ است. یعنی به ازای هر یک اشتغال ۱.۲ اشتغال غیرمستقیم ایجاد شده است. همچنین سهم مسکن و ساختمان در اشتغال مستقیم کشور حدود ۱۲ درصد و تعداد شاغلان این بخش نیز ۳.۱ میلیون نفر هستند. با توجه به پیشران بودن صنعت ساختمان در اقتصاد کشور، رونق ساخت و ساز می‌تواند بسیاری از بخش‌های صنعتی و خدماتی را به حرکت درآورد.

روند گرانی مسکن تا کجا ادامه دارد؟

درهمین رابطه فرشید پورحاجت عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان به اقتصاد ۲۴ گفت: حوزه مسکن یک حوزه اقتصادی است و اقتصادانان آن را مانند یک لوکوموتیو اقتصادی می‌دانند که با حرکت درآمد چند صد نوع فعالیت صنفی، تولیدی وصنعتی به گردش در می‌آید. هر زمان سرعت این کم شد لوکوموتیو به طبع آن فعالیت‌های اقتصادی نیز کم می‌شود.

عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان گفت: هزارو صد نوع ارتباط مستقیم و غیر مستقیم در حوزه مسکن وجود دارد. با وجود رکود در بازار بسیاری از این فعالیت‌ها دچار اختلال شده و دراین زنجیره آسیب جدی به اقتصاد کشور وارد شده است.

وی اذعان کرد: طبق ارائه آمار دستگاه‌های مرجع متولی در بخش ساخت و ساز، زمانی که کاهش صدور پروانه ساخت رخ داده مهمترین عامل و بازیگر اصلی آن، عرضه و تقاضا دچار مشکل و بحران شده است.

پورحاجت ادامه داد: کمبود ۵ میلیون مسکن در کشور و ۱۲ میلیون جوان که به سن ازدواج رسیده اند و یا اساساً تأهل را فراموش کرده اند به عنوان متقاضیان اصلی در بازار محسوب می‌شود.

وی خاطرنشان کرد: زمانی که در بازار مسکن تقاضا باشد، تولید نباشد، قطعاً بازیگر اصلی افزایش قیمت و تورم می‌شود. ازاین رو در ماه‌های آینده معاملات صورت نگرفته و آمار‌هایی که مور ارزیابی دقیق نبوده اند باز هم شاهد افزایش قیمت خواهیم بود.

عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان گفت: تبعات رکود و تورم در حوزه مسکن، تولید و تقاضا در این بخش را نامتناسب کرده و قیمت مسکن به نحو عجیبی افزایش یافته و این روند تا زمانی که تولید افزایش نداشته باشد وضعیت قیمت‌ها بحرانی‌تر خواهد شد.

پورحاجت افزود: با توجه به واقعیت‌ها نمی‌شود زمانی که گندم کاشته می‌شود، جو درو کنند؛ سیاست‌های سرکوبی، مداخلات، تصدی گری بیش از اندازه و شعار‌های پوشالی دولت، فضای کسب و کارنابود در بخش خصوصی و رانت خواری بیش از اندازه توسط حوزه‌های متولی امروز پاشنه آشیل حوزه مسکن است.

وی تصریح کرد: ریسک سرمایه گذاری در حوزه مسکن طی ۱۱ سال گذشته بشدت افزایش داشته و حجم سرمایه گذاری سنگینی در این بخش نیاز است و بخش خصوصی ناتوان از خلق پروژه‌های بزرگ.

عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان در پایان گفت: تکرار رفتار و سیاست‌های اشتباه دولت‌ها در بازار طی سال‌های اخیر وضعیت قیمت مسکن را بحرانی کرده و این روند همچنان ادامه دارد و رشد تورم در بازار تا پایان سال برای متقاضیان اصلی و تولید کنندگان نگران کننده شده است.