به گزارش وقت خبر، بازار مسکن یکی از پرطرفدارترین بازار‌های سرمایه بوده و هر ساله خریداران و سرمایه گذاران بسیاری به آن وارد می‌شوند. این بازار که از عوامل بسیاری تاثیر می‌پذیرد هیجانات زیادی را در سال‌های اخیر تجربه کرده است؛ لذا آگاهی از این عوامل برای فعالیت در این بازار ضروری بوده و می‌تواند سود و زیان را برای افراد رقم زند.

در سال‌های اخیر قیمت مسکن دچار نوساناتی شده است. قیمت مسکن سال‌ها است، که در ایران دارای ثبات پایداری نیست و از این رو شرایط خرید خانه مدام برای کسانی که قصد خرید خانه دارند، سخت و سخت‌تر می‌شود.

این موضوع حتی گاهی باعث ناامیدی میان مردم برای خرید خانه شده و این مسئله که خانه‌دار شوند را آرزویی دست نیافتنی تلقی می‌کنند. شناختن عواملی که باعث بالا و پایین شدن قیمت خانه می‌شوند، به شما کمک می‌کند تا زمان مناسبی را برای خرید خانه در نظر گرفته و مهم‌تر از آن می‌توانید که قیمت مسکن در سال آینده را تا حدودی با تحلیل این مسائل پیش بینی نمایید.

اجاره‌نشینان در دره فقر

در آخرین ماه بهار ۱۴۰۱، نرخ تورم سالانه کشور ۳۹.۴ درصد اعلام شد و شاخص قیمت مصرف کننده از سوی مرکز آمار ایران برای خانوار شهری به ۴۷۳.۲ رسید. این میزان در تورم نقطه‌ای، ۵۱.۴ درصد بیشتر از مدت مشابه سال قبل است. اعداد خود راوی روز‌های سخت اقتصادی برای همه اقشار جامعه به خصوص دهک‌های کم درآمد هستند. در همین میان نرخ‌های معاملات بازار مسکن هم، افزایش پیدا کردند و در فصل جابه‌جایی، بنگاه‌های معاملات ملکی هر متر مربع را به قیمت ۳۹ میلیون ۴۰۰ هزار تومان به فروش رساندند. در این وضعیت اجاره‌ی خانه‌ها در بازار مسکن استیجاری، برای متقاضیان به کابوسی بی‌پایان تبدیل شده است.

مهر ماه پارسال پلتفرم دیوار به عنوان یکی از بزرگترین بستر‌های نیازمندی‌های اینترنتی کشور، گزارشی از ارزان‌ترین خانه‌ها به ودیعه حداکثر ۱۰۰ میلیونی و اجاره رایگان منتشر کرد. در آن گزارش مناطق حاشیه شهر و جنوب تهران، به عنوان مناطق ارزان قیمت با آپارتمان‌های با امکانات و نوساز معرفی شده بودند. صحبت از زمانی است که طبق گزارش بانک مرکزی از معاملات مسکن، در مهر ماه سال ۱۴۰۰، قیمت معامله یک متر مربع زیر بنای خانه مسکونی برابر ۳۱ میلیون ۶۰۰ هزار تومان بود. این رقم، پیش از تورم سالانه خرداد سال جاری (۱۴۰۱) برابر ۳۹.۴ درصد و افزایش قیمت عمده کالا‌های اساسی بود. بررسی‌ها نشان می‌دهد که امروز برای کرایه یک خانه با متراژ حداقل ۵۳ و حداکثر ۷۳ متری در همان محله‌های ارزان قیمت حاشیه و جنوب شهر تهران پس از تورم نقطه‌ای خرداد ماه و در فصل جا‌به‌جایی، ودیعه‌ی حداقل ۲۸۱ میلیونی بدون اجاره طلب می‌کنند. به بیان دیگر با تورم سال جاری، یک فرد برای تامین سرپناه مناسب باید ۲.۸ برابر بیشتر از ۹ ماه پیش، هزینه کند. به این ترتیب شاید بتواند خانه‌هایی با سن حداقل ۱۰ تا ۱۵ ساله را اجاره کند. نکته قابل تامل این است که در مناطقی، چون شهر جدید پردیس، بومهن، رودهن و شهر قدس دیگر خبری از خانه‌هایی با ودیعه ۱۰۰ میلیونی و اجاره رایگان نیست. در حالی که آن‌ها، تنها چند ماه پیش یکی از گزینه‌های انتخاب محل زندگی بودند. همچنین به گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت معاملات بازار مسکن در ماه گذشته (خرداد) به متری ۳۹ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسیده است. این میزان نشان از تغییری تقریباً ۲۵ درصدی نسبت به ۹ ماه گذشته دارد.

فاصله ۲۲۰ میلیونی خانه‌های حاشیه‌نشینان با ساکنین مرکز و شمال شهر تهران

بررسی آگهی‌های کرایه خانه در تیر ماه سال جاری نشان می‌دهد در مرکز و شمال شهر تهران برای خانه‌های با میانگین متراژ ۵۰ تا ۷۰ متری ودیعه‌ای حداقل ۵۰۰ میلیونی و اجاره ماهانه ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان نیاز است. گران‌ترین ودیعه مربوط به خانه‌ای ۷۰ متری در جماران با ۷ میلیارد و اجاره ماهیانه ۵ میلیون تومان است.

طبق گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تا خرداد سال ۱۴۰۱، بیشترین متوسط قیمت در منطقه یک، متری ۸۱ میلیون و ۱۰۰ تومان بوده است. همچنین ارزان‌ترین پیش‌پرداخت در مرکز شهر تهران منطقه بهار شیراز با ۷۰ میلیون ودیعه و اجاره ماهانه ۵ میلیون را به خود اختصاص داده است. البته موارد مشابه این قیمت بسیار کم و شاید بتوان گفت نایاب است.

بررسی اجاره‌بهای خانه‌ها در مناطق جنوب شهر تهران و مقایسه آن‌ها با شمال و مرکز شهر، نشان می‌دهد که تفاوت قیمت چندانی در میزان ودیعه و اجاره خانه بر خلاف سال‌های پیش مشاهده نمی‌شود. به نظر می‌رسد علت این مسئله تورم سالانه، نوسان قیمت ارز، افزایش شاخص قیمت کالا‌های اساسی و همچنین افزایش ۳۲.۸ درصدی قیمت مسکن در سال جاری نسبت به مدت مشابه در سال گذشته است.

جیب خالی مستاجران با سهم ۷۰ درصدی مسکن از سبد خانوار

با وجود افزایش ۵۷.۴ درصدی حداقل حقوق کارگران توسط وزارت کار در سال جاری نسبت به سال ۱۴۰۰ و دستمزد ۵.۶ میلیون تومانی کارگران بدون سابقه و ۶.۴ میلیون تومانی برای کارگر با خانوار ۳ نفره، هنوز اوضاع برای مستاجران و به خصوص قشر کم درآمد؛ خطیر است. زیرا در حالی میانگین اجاره‌بها در کل شهر تهران رقمی معادل ۶ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان تخمین زده شده است، که کارشناسان اقتصادی سهم مسکن در سبد خانوار را ۷۰ درصد اعلام کرده و در مقابل خط فقر را ۱۱ میلیون برای خانوار چهار نفره، دانسته‌اند. همچنین طبق اعلام وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی برآورد هزینه مسکن خانوار مستاجر شهرنشین روی خط فقر در سال ۱۴۰۱، به طور متوسط حدود ۲میلیون و ۴۵۴‌هزار تومان است.

بر این اساس فاصله دستمزد ماهیانه کارگر ساده با میانگین اجاره‌بها در شهر تهران حداقل یک میلیون تفاوت دارد. از طرف دیگر به استناد وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی حداقل ۹.۵ میلیون خانوار شهری به مسکن مقرون به صرفه دسترسی ندارند. بر این اساس میزان حداقل حقوق دریافتی نه تنها با سبد معیشتی خانوار‌ها تناسب ندارد بلکه عملاً افراد با درآمد پایین امکان پرداخت اجاره‌بهای مسکن را نیز ندارند.

ادعای کاهش نابرابری واقعیت دارد؟

روزنامه ایران در ابتدای خرداد ماه سال جاری، شاخص ضریب جینی را ۰.۳۴۷ اعلام و ادعا کرد که این کمترین رقم پس از انقلاب اسلامی است. در نگاه اول همانطور که این روزنامه تعبیر کرده ممکن است به نظر بیاید که با توجه به کاهش این شاخص، میزان نابرابری در کشور کم شده است. مرور شاخص‌های اقتصادی در یک دهه گذشته، اما واقعیتی دیگر را عیان می‌کند. حسین راغفر، اقتصاددان، در نشست فقر و نابرابری موسسه رحمان در سال‌های ابتدایی دهه ۹۰ در این‌باره توضیح داده بود: «دولت مدعی است که وضعیت توزیع درآمد در سال‌های اخیر بهبود یافته، اما دلایلی برای رد این ادعا وجود دارند. دلیل اصلی کاهش ضریب جینی، گسترده‌تر شدن فقر است. به بیان دیگر به دلیل سیاست‌های غلط اقتصادی، طیف گسترده‌ای از طبقه متوسط دچار فقر شده‌اند.

از طرف دیگر شاخص‌های فقر طی چند سال روند صعودی داشته است. طبق آمارها، بیشترین میزان فقر در سال‌های جنگ بوده که به دلیل شرایط خاص آن دوره، درآمد‌های نفتی پایین و هزینه‌های جنگ عوامل اصلی بوده‌اند. از دوره جنگ به بعد شاخص فقر -البته با نوساناتی- رو به کاهش بود. این روند تا سال ۱۳۸۴ ادامه داشت، ولی از آن سال به بعد شاخص فقر افزایش می‌یابد. یکی از شاخص‌های کنترلی برای تایید این ادعا، تورم است. تورم همیشه به زیان فقرا و به سود اغنیاء عمل می‌کند. به همین دلیل گفته می‌شود که تورم، ظالمانه‌ترین مالیاتی است که از فقرا گرفته شده و به ثروتمندان پرداخت می‌شود. علت آن هم این است که ارزش دارایی‌های ثروتمندان با تورم تعدیل می‌شود و افزایش می‌یابد، اما فقرا فاقد چنین دارایی‌هایی هستند.» به این ترتیب به تعبیر راغفر همچنان داستان همان است؛ شکاف میان دهک‌های اقتصادی جامعه بر اثر تورم بیشتر می‌شود.